La transaction de domaine viticole est un marché lucratif qui attire de nombreux investisseurs provenant des quatre coins du mode. Devant le succès de cette activité, il y a un certain nombre de points à prendre en compte pour éviter d’être lésé.
S’assurer que la propriété est libre à la vente
De nombreux Français, mais également des étrangers, choisissent de se tourner vers la viticulture. Ce choix est motivé par le désir de changer de mode de vie tout en faisant fructifier son argent. Cela signifie que l’offre est supérieure à la demande, mais la partie n’est pas gagnée d’avance. En effet, pour le vendeur, un domaine viticole a une dimension affective, et s’en séparer veut dire s’aliéner d’une partie de son patrimoine qui peut avoir été hérité de ses parents. Avant de mettre en vente son domaine, il convient de bien peser le pour et le contre.
Il importe également d’être certain que le bien est bien libre à la vente. Et pour cause, vendre un domaine viticole nécessite l’accord de tous les ayant-droit. Il faut donc faire attention s’il s’agit d’une propriété issue d’une succession, notamment en ce qui concerne les clauses de retour. Le fermier en place peut aussi avoir certains droits, tout comme les éventuels bénéficiaires de pactes de préférence. Des actionnaires associés, indivisaires ou usufruitiers peuvent également s’opposer à la vente, et les éventuels créanciers ont leur mot à dire. Toutes ces questions doivent être réglées avant de mettre en route la transaction.
La question de la plus-value
Ces dernières années, des modifications significatives sont intervenues au niveau du régime et de l’assiette des plus-values. Il est donc crucial de bien étudier la question, et ce avant que le processus de vente ne soit déclenché. Le calcul de la plus-value, qui peut être privée ou professionnelle selon le régime applicable, est complexe, et nécessite les compétences d’un expert. En effet, une vente de domaine viticole dans le Languedoc n’engendre pas les mêmes plus-values qu’une transaction en Provence ou en Alsace.
Il est parfois possible de limiter la plus-value. La question qui se pose est alors d’opter pour une cession d’actif ou pour une cession de parts. Les délais de paiement de la plus-value, l’assiette et les règles d’amortissement méritent aussi une attention particulière. Là encore, l’assistance d’un professionnel est incontournable, car les conditions d’une vente en démembré peuvent être étudiées avec cession de la nue-propriété ou d’une part de l’usufruit. Enfin, dans le cas où le domaine viticole est issu d’une donation, il est judicieux de vérifier la date de la donation et les montants déclarés, car ces renseignements peuvent servir de base de calcul.